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No mercado da construção civil é comum a comercialização de unidades de empreendimentos imobiliários ainda em fase de construção, sejam elas para “compradores moradores” (aqueles que farão o uso da unidade imobiliária como sua moradia) ou para “compradores investidores” (aqueles que adquirem pensando na obtenção de lucros). Em qualquer um dos casos o RISCO faz parte do cotidiano destas negociações, até porque se tratam de aquisições de coisa futura e, ainda que estejam organizadas, elas possuem o viés da “incerteza”, pois os adquirentes não conseguem enxergá-las prontas no ato da aquisição.

Assim, além de verificar se a incorporação imobiliária do empreendimento está devidamente registrada no Cartório de Imóveis (certeza da regularidade da comercialização), o que os compradores e também alguns incorporadores  não sabem é que a Lei de Incorporações (a de n° 4591/64) traz alguns artifícios legais, mitigadores deste RISCO, como por exemplo o PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

Mas afinal, o que é o patrimônio de afetação?

Quando se adquire um imóvel na fase de incorporação, presume-se que haverá uma comunhão de esforços, isto é: por parte do adquirente o pagamento das promessas de compra (cujo recurso deve ser usado para cumprir as obrigações da incorporação) e, por parte do incorporador/construtor, a realização do empreendimento. Melhor dizendo, o empreendimento será construído com a receita levantada do pagamento dos compromissos de compra e venda juntos, em alguns casos, com outros recursos, como por exemplo, o financiamento bancário. E o PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO é a proteção desses recursos, possibilitando a preservação de toda a receita alcançada para construir o empreendimento imobiliário. 

Com a constituição do patrimônio de afetação toda a contabilidade do empreendimento é segregada (separada) do patrimônio geral da incorporadora, ou seja, todos os recursos obtidos com as vendas das unidades na fase de construção e/ou outro recurso financeiro destinado ao empreendimento, serão utilizados para a execução do projeto, sob pena de sanção à incorporadora. Na prática, por exemplo, as dívidas e eventual falência da incorporadora não atingirá o empreendimento imobiliário no qual você adquiriu a sua unidade autônoma (apartamento, lote, sala comercial e outros).

Previsto na Lei n° 4.591/64, a constituição do patrimônio de afetação obriga a incorporadora a realizar algumas providências, quais sejam: (a) averbação no Cartório de Imóveis do termo de opção pela submissão do empreendimento ao regime do patrimônio de afetação; (b) inscrição no CNPJ e informação do domicílio tributário eletrônico (DTE), junto à Receita Federal; (c) a organização contábil separada (segregada) da incorporadora; e, por fim, (d) a comprovação de regularidade fiscal e FGTS. 

E não pensem os empresários do ramo que os benefícios do regime se limitam ao comprador da unidade imobiliária (consumidor ou investidor), muito pelo contrário, além de dar credibilidade para a incorporadora e seu empreendimento (maior marketing nesta área não há), o patrimônio de afetação traz consigo diversas vantagens à sociedade empresária, tal como a possibilidade da inclusão desta no regime especial de tributação (RET), cuja tributação é de 4% sobre a receita bruta obtida, abaixo da convencional, que gira em torno de 6,73%, na modalidade lucro presumido.

Vale frisar que esse regime especial de tributação se aplica apenas nas vendas das unidades durante a fase de construção, não se estendendo para a alienação de unidades prontas. De qualquer maneira, exija e leve ao seu advogado o registro da incorporação imobiliária do empreendimento cuja unidade se pretende adquirir, pois a constituição do regime de afetação é a segurança de vê-la construída.

Maicon Fernandes
Advogado
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