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É de conhecimento de todos que moram, pretendem morar ou investir numa unidade imobiliária de condomínio edifício, o quão importante é a CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO para a administração da coletividade de condôminos. Contudo, são raros os compradores que, antes de fechar o negócio de compra da unidade, tomam o cuidado de ler a convenção de condomínio, isto é, só conhecem determinadas limitações ao uso e gozo da unidade ou deveres atinentes a ela, paliativamente (quando surge algum problema que, obrigatoriamente, precisam recorrer ao instrumento). 

E isso se agrava quando a convenção de condomínio é omissa no tocante à resolução do seu problema, em especial, por exemplo, sobre as novas formas de negócios locatícios ligados à tecnologia (locações de curta ou curtíssima temporada por aplicativos) e majoração de juros para os condomínios inadimplentes. 

Outros exemplos da necessidade de modernização da convenção são: (a) a expressa autorização, caso seja a vontade dos condôminos, sobre a possibilidade do aluguel de vagas de garagem à pessoa estranha ao condomínio; (b) estabelecer parâmetros de remuneração e o número limite de reeleições do síndico, bem como a possibilidade de eleição de pessoa para este encargo que não seja proprietária de unidade no condomínio; (c) a possibilidade de inclusão de cláusula compromissória arbitral, para que os conflitos condominiais sejam resolvidos no âmbito da arbitragem, sem a intervenção judicial; e outros. Portanto, hoje, mais do que nunca, a modernização deste instrumento é essencial para o bem-estar e convivência harmoniosa dos condôminos.

A modificação (atualização) da convenção de condomínio muitas vezes vem, também, da necessidade e modernização das cláusulas em função de tempo e evolução das legislações que regulam as relações condominiais ou, ainda, pela má elaboração do documento por parte das construtoras e incorporadoras, refletindo em regras que não correspondem aos desejos e anseios da coletividade de condôminos.

Há casos, por exemplo, que a convenção de condomínio foi elaborada antes da vigência do Código Civil de 2002 e nunca sofreu alterações. O que dificulta ainda mais a governança do síndico daquele condomínio.

E para atualizar a convenção do condomínio que administro ou habito, qual procedimento deve ser adotado?

Legalmente, o quórum para se alterar a convenção é de 2/3 dos condôminos (CC, art. 1.351) e, na prática, a necessidade da reunião de número expressivo da coletividade para modificar tal instrumento é a maior barreira encontrada para que essa importantíssima providência seja efetivada. A utilização de estratégias como deixar a assembleia em aberto ou em sessão permanente, não devem ser realizadas para a obtenção do quórum necessário, pois facilmente são rechaçadas pelo judiciário. É importante lembrar que o ato de registro no Cartório de Imóveis ou no de Títulos e Documentos, por si só, não dão legalidade ao ato, que, se contestado, fatalmente terá a assembleia anulada.

Logo, a atuação do síndico é primordial para a obtenção do quórum! Um bom trabalho prévio deve ser feito pelo administrador, conseguindo a outorga de procurações daqueles que não podem estar presentes na assembleia e, caso seja necessário, criando uma comissão atuante para auxiliar nos trabalhos.

Por fim, antes de alterar a convenção do condomínio, sugere-se que o administrador consulte um advogado especialista, tendo em vista que o referido profissional terá ciência sobre os procedimentos administrativos que serão necessários para a alteração, o que trará mais segurança e celeridade para essa árdua missão.

Além disso, é importante lembrar: mesmo que a convenção aprovada e sem registro já produza efeitos perante os condôminos (STJ, súmula 260), o registro dela no Cartório de Registro de Imóveis é o melhor caminho a ser seguido, visto que os seus efeitos se estenderão contra terceiros. E, ainda, ter o reconhecimento garantido pelas instituições bancárias e órgãos em que seja necessário apresentar o referido instrumento.

Por Maicon Fernandes - Advogado 

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